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《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》解读

日期：2026/8/13

日前，上海市十六届人大常委会第三十二次会议对《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》进行了审议，并进行公开征求意见。公开征求意见的时间为2026年8月1日至8月15日。征求意见的公告中，详细说明了本次《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》征求意见有关的事项，包括制定背景、主要内容、征求意见的重点等。

我事务所合伙人张杨立律师对此进行了深度研究和分析，提出以下的律师见解，供各位读者学习、参考。

一、本次修正的立法背景与制度定位

原《上海市住宅物业管理规定》于2023年12月28日由上海市第十六届人民代表大会常务委员会第九次会议修订。本次修正案（草案）系基于法律法规实施情况的动态评估、社会经济发展变化、业主委员会规范化运作需求以及物业管理实践中出现的各类新问题，所进行的系统性立法完善。旨在为基层社区治理、街道办事处与乡镇人民政府的指导监督工作，以及业主委员会的规范运作，提供更为充分的法律支撑。

二、进一步强化互联网技术在物业管理与业主大会运行中的支撑作用

修正案草案明确，业主大会可以通过互联网方式进行，业主参与表决、投票选举等环节均可借助数字化平台完成。此举顺应了物业管理行业数字化转型的全国性趋势，将本市实践中已被广泛采纳的互联网参与模式正式纳入法制化轨道。

三、明确新增物业治理委员会的法律地位

修正案草案创设了物业治理委员会制度。此前，上海地区未以地方性法规形式确立物业治理委员会制度的法律地位，各区街镇的工作重点主要集中于推动符合条件的小区依法成立业主大会或完成换届选举。此次立法创设物业治理委员会，旨在解决业主大会、业主委员会因故空缺期间小区物业管理事务的临时处置问题。然而，该制度的引入也引发了一重隐忧：街镇在实际操作中可能倾向于优先借助物业治理委员会进行临时管理，而在客观上延缓、迟滞业主大会的成立或换届选举工作的推进节奏。如何实现物业治理委员会的有序运作与业主大会有效运行之间的制度平衡，避免行政代管对业主自治空间的挤压，将对基层政府及相关部门提出更高的治理能力要求。

四、明确“候补委员”的法律地位

2026年5月28日，上海市房屋管理局修订了《本市业主大会成立、业主委员会组建和换届改选的相关示范文本》，其中已纳入候补委员的相关内容。本次修正案草案进一步通过立法形式，正式确立了候补委员制度的法律地位。在此之前，各小区若有设立候补委员的需求，通常通过在《业主大会议事规则》中自行约定相关条款，并在业主大会会议中表决产生候补人选，以避免因多名正式委员同时辞职而导致的业委会运作瘫痪风险。

五、加强公共收益的规范化入账管理

在物业管理实践中，部分小区存在公共收益管理不规范的问题。例如，有的物业企业将公共收益先归入公司账户再与业主进行结算，或因业主大会决议而将公共收益直接补贴物业费收入不足，导致资金从未划入业主大会专门账户，这实质上损害了业主的合法权益。针对上述问题，上海市房屋管理局已于2025年底修订发布《上海市住宅小区公共收益管理办法》（沪房规范〔2025〕8号），自2026年4月1日起正式施行。该办法建立了公共收益监管账户制度，明确要求物业服务企业只开立一个监管账户，小区公共收入应当直接存入该账户，坚持“专户专储、单独列账、公开透明”的管理原则。本次修正案草案从立法层面进一步强化了上述要求，为街镇指导监督公共收益管理、保障业主合法权益提供了明确的法律依据，并对违规行为纳入物业服务企业信用评价体系形成了有效约束，旨在从根本上规范公共收益的收支管理，杜绝资金挪用和体外循环等乱象。

2023年修正版 vs 2026年草案

（因篇幅有限，对部分未修改内容进行了省略）

上海市住宅物业管理规定（2023修正）	《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》
第一章总则	第一章总则
第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。	第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动实现社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。
	第四条本市加强党对物业管理工作的领导，构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局，完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系。
	第五条市人民政府应当加强对物业管理工作的统筹协调，将物业管理工作纳入国民经济和社会发展规划，完善相关工作机制，研究解决物业管理工作中的重大问题。区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并建立相应的经费支持机制。
第四条（略）市房屋行政管理部门履行以下职责：（一）制定本市物业管理相关政策；（二）建立完善本市物业管理分级培训体系；（三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；（四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；（五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；（六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。（略）本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。	第四六条（略）市房屋行政管理部门履行以下职责：（一）制定本市物业管理相关政策；（二）建立完善本市物业管理分级培训体系；（三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；（四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；（五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；（六）指导本市专项维修资金的管理；（六七）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。（略）本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。
第五条区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。（略）	第五条区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。第七条乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事，保障业主大会、业主委员会正常运作，为其规范运作提供支持和服务。（略）
第六条（略）居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。	第六八条（略）居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。
	第十条本市运用大数据、区块链、人工智能等新兴信息技术，拓展开发应用场景，持续推进智慧物业建设，提高物业管理质效。

第二章业主及业主大会

第十一条建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管机构提交下列资料：

（略）

业主可以向房管机构、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。

第十一四条建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处提交下列资料：

（略）

业主可以向房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。

第十二条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（略）

（三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；

（略）

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；

（略）

（五）按时交纳物业服务费；

（略）

第十二五条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（略）

（三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；

（略）

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；

（略）

（五）按时交纳物业服务费；

（略）

第十五条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

（略）

第十五八条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

（略）

建设单位未按照规定提出书面报告或者业主未提出书面要求的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建筹备组。

第十八条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

（略）

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

第十八二十一条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用、书面征求意见的形式，或者通过互联网方式进行。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

（略）

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

业主大会会议采用互联网方式进行表决的，应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行。筹备组、换届改选小组或者业主委员会应当为业主提供帮助；业主通过互联网方式表决确有困难的，应当提供书面表决方式。

第十九条首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主小组的设立，业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

第十九条二十二条首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主小组的设立，业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，专项维修资金的筹集、使用、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

第二十条

（略）

业主委员会履行下列职责：

（略）

（五）拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；

（略）

（八）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（略）

第二十三条

（略）

业主委员会履行下列职责：

（略）

（五）拟订物业共用共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；

（略）

（八）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（略）

第二十一条业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。

（略）

第二十一四条业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。居民委员会或者村民委员会可以向筹备组推荐业主委员会委员候选人。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。

（略）

第二十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）专项维修资金管理规约；

（五）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；

（六）业主委员会委员的培训记录。

（略）

业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。

第二十三六条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）专项维修资金管理规约；

（五四）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；

（六五）业主委员会委员的培训记录。

（略）

业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。

未能选举产生业主委员会的，筹备组应当持本条第一款第一项至第三项文件向乡、镇人民政府或者街道办事处办理业主大会备案、依法刻制业主大会印章后，交由乡、镇人民政府或者街道办事处代为保管。

第二十七条业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素，选举业主委员会候补委员。候补委员应当符合本规定第二十三条第二款的规定。业主委员会应当将候补委员的名单、基本情况和书面承诺向乡、镇人民政府或者街道办事处备案。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管机构、居民委员会或者村民委员会，邀请房管机构、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管机构、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。

（略）

第二十五九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会应当向业主大会报告年度专项维修资金使用情况、利用共有部分获取收入情况、公共收益收支情况、业主委员会工作情况，以及业主委员会年度工作计划。

经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管机构、议程和讨论方案等书面告知乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会，邀请房管机构。讨论方案违法或者明显不合理的，乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管机构、居民委员会或者村民委员会的意见、建议应当提出指导意见，业主委员会应当及时调整。

召开业主大会会议，应当按照规定通知全体业主，并邀请乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加。

（略）

第三十二条居民委员会或者村民委员会可以根据物业管理区域实际情况，选派社区工作者，为业主委员会规范运作提供专业化支持和帮助。

第二十八条

（略）

业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

（略）

第二十八三十三条

（略）

业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会；业主未提出书面要求的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建换届改选小组。

（略）

第二十九条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管机构保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管机构应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管机构在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

（略）

第二十九三十四条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

（略）

第三十一条

（略）

属于前款第一项、第二项情形的，其委员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止；属于前款第四项至第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其委员资格。业主委员会应当将委员资格终止或者罢免的情况在物业管理区域内公告。

第三十一六条

（略）

在委员资格被罢免前，业主委员会应当中止该委员履行职责，并在物业管理区域内公示。

第三十七条业主委员会委员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则，不得有下列行为：

（一）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料、印章，妨碍业主大会、业主委员会正常运作；

（二）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（三）伪造或者指使他人伪造业主关于业主大会会议的表决票、书面委托书或者签名；

（四）非法收受建设单位、物业服务企业以及其他有利害关系的单位或者个人提供的利益；

（五）其他损害业主共同利益的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当中止该委员履行职责，并在物业管理区域内公示。

第三十二条业主委员会委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。

业主委员会出现下列情形之一时，乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议；业主大会应当启动提前换届改选程序：

（一）业主委员会委员人数不足半数的；

（二）业主委员会连续六个月未开展工作的；

（三）业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的；

（四）因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。

业主大会决定对业主委员会提前换届改选的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第三十二条八条业主委员会委员出现空缺的，在候补委员中按照得票高低顺序依次递补；业主委员会委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。

业主委员会出现下列情形之一时，乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议；业主大会应当启动提前换届改选程序：

（一）业主委员会委员人数不足半数的；

（二）业主委员会连续六个月未开展工作的；

（三）业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的；

（四）因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。

业主大会决定对业主委员会提前换届改选的，委员全体辞职的，应当向乡、镇人民政府或者街道办事处书面报告，并移交业主大会、业主委员会印章。乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法及时组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生。在新一届业主委员会选举产生或者物业治理委员会组建前，居民委员会或者村民委员会组织业主对小区进行管理。

第四十二条有下列情形之一的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建物业治理委员会：

（一）符合业主大会成立条件，但在规定时间内无法选举产生首届业主委员会；

（二）业主委员会任期届满或者符合本规定第三十八条提前换届改选条件，但未能在规定时间内完成业主委员会换届改选。

第四十三条物业治理委员会由乡、镇人民政府或者街道办事处代表、居民委员会或者村民委员会代表、业主代表和建设单位代表组成，其中业主代表人数所占比例应当不低于物业治理委员会总人数的二分之一。已经成立业主大会的，建设单位可以不再派代表参加。

物业治理委员会主任由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任，副主任分别由居民委员会或者村民委员会代表、业主代表担任。

物业治理委员会委员名单应当在物业管理区域内公告；已成立筹备组或者换届改选小组的，筹备组或者换届改选小组自行解散。

第四十四条物业治理委员会负责开展以下工作：

（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

（二）组织业主依法表决物业管理有关事项并组织实施。

第四十五条物业治理委员会会议由主任召集。物业治理委员会根据本规定第四十四条开展有关工作作出决定的，应当经过半数委员同意，并在物业管理区域内公告。

第四十六条符合本规定第四十二条第一项情形的，物业治理委员会可以持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处办理业主大会备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

物业治理委员会持乡、镇人民政府或者街道办事处出具的业主大会备案证明和印章刻制证明，依法刻制业主大会印章。

第四十七条物业治理委员会任期一般不超过一年，经区人民政府同意可以延长任期，但任期最长不得超过两年。

物业治理委员会在业主委员会依法成立后自行解散。

第三十六条居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

第四十八条本市建立健全物业管理纠纷多元化解机制，综合运用人民调解、行业调解、行政调解和司法调解等多种方式，统筹开展物业管理纠纷调解工作，鼓励和引导当事人通过调解方式及时妥善解决物业管理纠纷。

第三十六条居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

第三章物业管理服务

第三十八条市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。

第三十八五十条市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。

市房屋行政管理部门应当按照国家和本市有关规定，将有关单位和个人在物业管理活动中的相关信用信息归集至本市公共信用信息服务平台，并依法采取守信激励和失信惩戒措施。

第三十九条

（略）

选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第三十九五十一条

（略）

选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告，并在本市统一的物业管理监管与服务信息平台上发布。

第四十条建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同，并作为房屋销售合同的附件。

（略）

第四十五十二条建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同，并作为房屋销售合同的附件。前期物业服务合同期限一般不超过两年，具体期限在合同中约定。

（略）

第四十一条

（略）

建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

第四十一五十三条

（略）

建设单位不得将物业共用共有部分的所有权或者使用权单独转让。

第四十四条

（略）

物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报房管机构备案。

第四十四五十六条

（略）

物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处备案。

第四十五条

（略）

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

第四十五五十七条

（略）

物业服务企业应当制定物业服务应急预案，定期组织开展应急演练，并协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

第四十六条

（略）

物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

（略）

第四十六五十八条

（略）

物业服务企业依法解除物业服务合同的，应当提前九十日书面通知业主或者业主委员会，并书面告知乡、镇人民政府或者街道办事处。

（略）

第四十七条物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：

（一）小区共有部分经营管理档案；

（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；

（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）业主清册；

（六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；

（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

（略）

第四十七五十九条物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：

（一）小区共有部分经营管理档案；

（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、更新、改造、养护记录；

（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）业主清册；

（六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；

（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

（略）

第四十八条

（略）

市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告；实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。

（略）

第四十八六十条

（略）

市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用费时参考。

物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告；实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用费收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。

（略）

第四十九条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

业主应当根据物业服务合同约定，按时支付物业服务费；业主逾期不支付物业服务费的，业主委员会应当督促其支付；物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。

第四十九六十一条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用费，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用费，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

业主应当根据物业服务合同约定，按时支付物业服务费；业主逾期不支付物业服务费的，业主委员会应当督促其支付；物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行生效法律文书的，人民法院可以依法对其作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。

第五十条物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：

（一）本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料；

（二）物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；

（三）公共收益的结余；

（四）采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物；

（五）物业管理用房；

（六）应当移交的其他资料和财物。

第五十六十二条物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：

（一）本规定第十一四条第一款、第四十七五十九条规定的资料；

（二）物业服务期间形成的物业共用共有部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；

（三）利用共有部分获取收入的有关资料；

（三四）公共收益的结余；

（四五）采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物；

（五六）物业管理用房；

（六七）应当移交的其他资料和财物。

第五十一条利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。

公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。

（略）

第五十一六十三条利用物业共用共有部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用有部分从事相关活动。

公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。

（略）

利用共有部分获取的收入，应当以物业管理区域为单位开立专门账户。公共收益应当单独列账。

第五十三条

（略）

业主自行管理物业需要开具收费票据的，业主委员会可以持房管机构的证明材料，向物业所在地的税务部门申请领取。

（略）

第五十三六十五条

（略）

业主自行管理物业需要开具收费票据的，业主委员会可以持房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处的证明材料，向物业所在地的税务部门申请领取。

（略）

第六十六条市房屋行政管理部门应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台，提供物业服务招投标、合同备案、互联网方式表决、物业管理资料归集等功能，并建立与相关行政管理部门以及乡、镇人民政府和街道办事处的数据共享和业务协同机制。

第六十七条本市探索建立物业服务企业综合评价制度，推动提升物业服务水平和行业高质量发展。

第四章物业的使用和维护

第五十四条建设单位在申请物业交付使用前，应当与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业共用部分进行查验，共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的房管机构参加。

（略）

第五十四六十八条建设单位在申请物业交付使用前，应当与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业共用共有部分进行查验，共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处参加。

（略）

第五十六条

（略）

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

（一）损坏房屋主体和承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）破坏房屋外貌；

（四）擅自改建、占用物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）发出超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第五十六七十条

（略）

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

（一）损坏房屋主体和承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）破坏房屋外貌；

（四）擅自改建、占用物业共用共有部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）发出超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第六十一条物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

（略）

车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。

（略）

第六十一七十五条物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

（略）

车辆在全体共用有部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。

（略）

第六十四条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。

（略）

第六十四七十八条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业共用共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。

（略）

第六十五条未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

（略）

专项维修资金管理规约未就补建或者再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在本条第一款规定的情形发生之日起九十日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起九十日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的百分之五十。

（略）

第六十五七十九条未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

（略）

第六十六条专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。

（略）

第六十六八十条专项维修资金应当存入银行专户管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按幢立账、按户核算。

业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地的区房屋行政管理部门代管；业主大会成立后，专项维修资金的账目管理单位由业主大会决定。

（略）

第六十七条

（略）

业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。

第六十七八十一条

（略）

业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、利用共有部分获取收入情况、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。

第六十八条物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：

（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；

（三）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

第六十八八十二条物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：

（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

（二）部分共用有部分的所需费用，由拥有部分共用有部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；

（三）全体共用有部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

按照本规定设立专项维修资金的，部分共用有部分、全体共用有部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

第六十九条物业部分共用部分的维修、更新和改造，应当由部分共用的业主决定，由部分共用部分专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，其中，涉及筹集专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

前款决定不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；对上述决定，业主委员会应当执行。

第六十九条物业部分共用八十三条部分共有部分的维修、更新和改造，应当由部分共用有的业主决定，由部分共用有部分专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，其中，涉及筹集专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

前款决定不得与业主大会对全体共用有部分作出的决定相抵触；对上述决定，业主委员会应当执行。

第七十一条

（略）

建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。

（略）

第七十一八十五条

（略）

建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用有部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用有部分的，可以提交涉及共用有部分的业主依法讨论通过。

（略）

第七十三条发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：

（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；

（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的；

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；

（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办理：

（一）业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支；

（二）业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

第七十三八十七条发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施，告知业主委员会，并向乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会报告。

发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：

（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；

（二）电梯故障，电梯专业检测验机构出具整改通知书要求停运意见告知停止使用或者特种设备安全监督管理部门责令停止使用的；

（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门消防设施损坏，承担消防监督管理工作的部门、机构出具整改通知书的；

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的房屋检测鉴定机构出具证明的；

（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的房屋检测鉴定机构出具证明的。

前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办理：

（一）业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支；

（二）业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构乡、镇人民政府或者街道办事处报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门乡、镇人民政府或者街道办事处出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

第七十六条物业共用部分需要维修、养护、更新、改造的，相关专有部分的业主、使用人应当予以配合。

（略）

第七十六条物业共用九十条共有部分需要维修、养护、更新、改造的，相关专有部分的业主、使用人应当予以配合。

（略）

第五章法律责任	第五章法律责任
	第九十五条违反本规定第三十七条第一款第一项至第四项规定的，由区房屋行政管理部门责令改正，可处三千元以上三万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十一条违反本规定第五十条规定，物业服务企业不移交有关资料或者财物的，由区房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。	第八十一九十六条违反本规定第五十六十二条规定，物业服务企业不移交有关资料或者财物的，由区房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业予以通报批评，处一万元以上十万元以下的罚款。
第八十五条违反本规定第五十六条第二款第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区房屋行政管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。	第八十五一百条违反本规定第五十六七十条第二款第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用共有部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区房屋行政管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。
第九十一条房屋行政管理部门，乡、镇人民政府，街道办事处，房管机构以及相关行政管理部门的工作人员违反本规定，有下列情形之一的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）违法实施行政许可或者行政处罚的；（二）未按照本规定履行监督检查职责的；（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的；（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。	第九十一一百零六条房屋行政管理部门，乡、镇人民政府，街道办事处，房管机构以及相关行政管理部门的工作人员违反本规定，有下列情形之一的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）违法实施行政许可或者行政处罚的；（二）未按照本规定履行监督检查职责的；（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的；（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第六章附则

第九十二条本规定中有关专业用语的含义：

（一）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

（二）部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

（三）全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

第九十二一百零七条本规定中有关专业用语的含义：

（一）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

（二）部分共用有部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

（三）全体共用有部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

主要联系人

张杨立

上海

上海市住宅物业管理规定（2023修正）	《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》
第一章总则	第一章总则
第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。	第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动实现社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。
	第四条本市加强党对物业管理工作的领导，构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局，完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系。
	第五条市人民政府应当加强对物业管理工作的统筹协调，将物业管理工作纳入国民经济和社会发展规划，完善相关工作机制，研究解决物业管理工作中的重大问题。区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并建立相应的经费支持机制。
第四条（略）市房屋行政管理部门履行以下职责：（一）制定本市物业管理相关政策；（二）建立完善本市物业管理分级培训体系；（三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；（四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；（五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；（六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。（略）本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。	第四六条（略）市房屋行政管理部门履行以下职责：（一）制定本市物业管理相关政策；（二）建立完善本市物业管理分级培训体系；（三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；（四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；（五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；（六）指导本市专项维修资金的管理；（六七）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。（略）本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。
第五条区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。（略）	第五条区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。第七条乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事，保障业主大会、业主委员会正常运作，为其规范运作提供支持和服务。（略）
第六条（略）居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。	第六八条（略）居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。
	第十条本市运用大数据、区块链、人工智能等新兴信息技术，拓展开发应用场景，持续推进智慧物业建设，提高物业管理质效。