2023年3月3日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号，以下简称《通知》），明确在地方实践的基础上，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。《通知》既对房地产带押过户实施工作进行了具体部署，又为地方时间探索预留了空间；既对现有地方实践模式予以肯定，又为下一步统一规范适用埋下伏笔；既有对现有制度规范的解释适用，又有对探索适用的风险防范预警。可以预见，《通知》的落地实施，特别是《通知》对一系列问题预留地方实践探索的空间，将对未来房地产法律业务产生重要的影响。在不动产抵押是我国目前融资担保交易业务的“担保之王”的背景之下，对《意见》所涉实践探索、所推广交易模式的法理基础进行研究，并对《意见》可能对房地产业务产生的影响何法律风险进行研究，并有针对性提出相关应对之策，是房地产法律服务从业者亟需解决。本篇为下篇。

一、保交楼背景下房地产项目“带押过户”的适用

《意见》所力推的“带押过户”目前仅仅适用于我国广泛存在的按揭二手房交易；《意见》同时明确，“带押过户”可向工业、商业不动产等领域推广。在现阶段我国房地产开发实践中，保交楼任务是目前摆在地方各级人民政府面前的重要任务。对于债务重重的房地产开发企业而言，所开发的房地产项目上土地使用权抵押或者在建工程抵押往往是常态；在目前我国众多开发商陷入资金周转困难、房屋预售回笼资金并不理想的情况下，出售存有抵押权负担的房地产项目，可能是众多房地产企业不得不断臂求生的重要手段。就此而言，“带押过户”在保护各方主体利益、减少交易成本方面，是重要的制度工具；制度工具利用得当，可以使得各地陷入困境的房地产保交楼政治任务得以顺利完成，充分发挥《意见》所明确的制度价值。在过去没有“带押过户”制度工具情况下，如果银行抵押权未涂销，则房地产项目收购人往往不能取得房地产项目的权属变更登记以成为所有权人；但是，在“带押过户”模式之下，则其可以变更为存有抵押权负担的房地产项目的所有权人。就该种“带押过户”制度模式所提供的交易结构而言，其具有以下几个方面的功能。

1. 债务转让+变更抵押人名称=保护债权人利益

在上述第三种模式中，通过债务转让模式，一方面将原有债务人对银行债权人负债交由新的房地产项目受让人承担，由此原有债务人就被新的受让人所取代；同时，通过变更登记抵押人和完成抵押物的过户登记，原债权人银行的抵押权并未发生变化，其针对新的债务人的债权亦取得抵押权担保。在上述债权模式加物权担保交易结构中，并不需要抵押人先通过消灭抵押债务以涂销抵押权，并由新的受让人签订新的贷款合同并办理新的抵押权登记，从而减少了交易环节，使得交易效率更加高效；同时也节约了再次贷款的成本和再次评估抵押物的交易成本，这对于房地产开发商和受让房地产开发项目的受让人而言，是比较好的交易制度模式。

2. 项目转让+不动产善意取得=保护项目受让人利益

在过去的模式之下，如果房地产抵押贷款未清偿，则不可能办理房地产项目的整体过户，受让人不能通过变更登记成为所有权人；在房地产整体项目没有过户的情况下，陷入困境的房地产亟待引入的收购方或受让人，不得不面对房地产项目上存在抵押权负担或者建设工程价款优先受偿权的权利侵袭；一旦涉及诉讼，则在投资人没有成为所有权人的情况下，则其针对房地产项目所产生的权益往往被归结为债权，从而无法对抗抵押权和工程价款优先受偿权，从而遭受投资打水漂的风险。在一些地方的房地产项目投资实践中，由此引发的失败案例，已非个例。

但是，在房地产项目转让及带押过户的情况下，房地产项目原所有权人可以通过与投资人（受让人）订立项目转让的形式，将存有抵押权负担的房地产项目过户给受让人。而对于项目收购方来说，其在尽职调查中只要重点关注抵押权、建设工程价款优先受偿权、预售房屋和相关欠缴税费的情况下，可以与项目转让人订立合同，并完成过户登记手续。而在已经完成过户登记的情况下，如果受让人关注了上述几种可能重要的权利，则对于转让人的债务人则可以适用善意取得的制度来加以对抗。在此情况下，则收购人（受让人）可以放心在其取得的房地产项目上进行投资，而不需要担心遭受到难以预料的权利突袭。

3. 破产隔离+房地产项目开发继续=有利地方政府保交楼任务

此种模式，即使对于陷入债务危机或者进入破产程序的房地产企业而言，也不影响破产管理人对破产财产的处置，进而不会影响取得房地产项目的受让人的开发投资；在此情况下，则困扰政府的购房人权利保护和烂尾楼交楼问题可以得到很好的解决，故此种模式一定程度上能够获得政府的大力支持。此外，在房地产项目依法转让之后，对于房地产转让人而言，如果符合破产程序，则可以进入破产重整程序，从而实现企业通过重整程序实现重生。

4. 带押拍卖+保有抵押权=拍得人投入资金负担减轻

在目前人民法院执行工作中，房地产项目拍卖是以无抵押权负担为拍卖原则，即在拍卖价款中优先清偿银行抵押权等具有优先权利的债权，因此对于买受人来说需要支付没有抵押权负担的拍卖价款。而在“带押过户”模式之下，也能够适用于人民法院执行司法拍卖程序。而在带押拍卖程序中，则拍得人需要支付的资金负担较轻，从而也有利于更多竞买主体参与拍卖，有利于保护被执行人的利益。

综合上述几个方面功能探讨，对于房地产项目的“带押过户”来说，恰是未来房地产法律服务领域的热点和重点，当然也存有若干法律难点，需要房地产专业法律服务团队积极应对。

二、法律服务应对

《意见》的出台仅仅关注于按揭抵押房产的转让，其所确认的模式特别是第三种模式，应能、且应推及到其他抵押标的物的转让。特别是对于目前各地陷入资金困境的房地产开发项目来说，“带押过户”更加具有无与伦比的功能和价值。《意见》也明确：“各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。”鉴于房地产项目“带押过户”涉及的问题较多，交易情景不同则交易模式不同，需要结合具体实施提供符合各自房地产特性的法律服务。但是，以下几个方面的共性问题，值得关注。

1. 房地产项目转让的价值确定与风险防范

在房地产项目存有抵押权负担的价值确定上，对于抵押权价值的计算并不成问题；但是，在我国法律实务中，与房地产项目价值确定有关的因素很多，需要引起足够重视。其中比较重要的几个可能的突袭权利是：一是建设工程欠款。由于我国建设工程价款优先受偿权并不登记，且实际施工人权利往往又构成对权利的重要突袭，因此在尽职调查中，一定要重点关注建设工程欠款，避免在取得房地产项目之后，需要承担来自于工程欠款的权利突袭。二是房地产企业欠付的税款。由于企业欠付的税款在权利顺位上往往会优先于其他权利，且如果未缴清企业欠付税费，在办理权属变更登记时往往会遇到困难，因此，在尽职调查时一定要调查房地产开发企业欠付的税费。在尽职调查时，不应局限于房地产项目欠付的税费，而要通盘考虑房地产开发企业欠付的税费。三是房地产开发企业的合作开发方的利益。房地产开发的合作、合资开发模式中，可能存在合作方并不出名的客观实际，对于合作、合资方的权益保护，可能对房地产项目受让方带来突袭；一旦涉及诉讼，则可能对所转让项目采取查封，从而影响房地产项目进一步的投资建设。以上三种可能的突袭权利往往以合同的形式体现，并不采取登记的权利形式，在房地产项目转让过程中应加以重点关注。

2. 不同视角下房地产转让的模式处理

在地方保交楼背景之下，不同的主体可能涉及不同的诉求，从不同诉求出发则可能涉及不同的法律交易结构。对于陷入困境的房地产企业来说，断臂求生变现项目的转让模式可能涉及以下几种：（1）协商对价，由转让方与受让方通过自由协商和开展尽职调查确定对价，这是最为市场化和公平处理的交易模式。（2）政府设立工作组的审计对价确定。在一些房地产项目投资人陷入资金困境、法人代表跑路，法人涉及非法集资或者非法吸收公众存款被限制人身自由，及转让方和受让方无法协商确定对价的情况下，均可能将房地产开发所涉及的维稳工作纳入当地党委领导、政府主导的工作组框架下处理，为此可能存在工作组委托审计以确定对价的可能。当然，政府工作组的审计确定对价，在目前实践中也引发较多的问题。对此，根据笔者为政府处理相关业务提供法律服务的经验，政府工作组在处理此类问题应坚持三个原则：一是依法处理，即均应在现有法律框架之下处理，特别是在涉及相关权利顺位上，应严格依据《民法典》等法律处理。二是公开原则。对于政府工作组处置业务的过程和审计过程，应尽可能公开，以公开取得公信。三是第三方中立协助原则。对于涉及重大财产处置、财务审计、法律服务等事项，应尽可能委托不具有利害关系的第三方来完成，以中立取得公信。（3）人民法院执行程序中的变价程序。此类程序与民事主体之间的转让程序本质上并无区别；但是在其效力上则具有更强的公示公信力；通过人民法院执行中的变价程序实现的房地产项目变动，本身自人民法院出具拍卖成交裁定即能够产生物权变动的效力。当然，在此种变价程序中，拍得人应重点关注该房地产企业的欠缴税费；必要时可以和执行部门沟通，以查清企业欠付的所有税负，避免拍得后办理物权宣示登记时由于欠付巨额税费而影响拍得人利益，甚至因而影响其权属登记的实现和开发目的实现。

3. 抵押权人交易风险的防范

在抵押物所担保的主债权未获清偿的情况下，一旦完成抵押物的过户登记，对于抵押权人来说，其对抵押权落空的风险担忧是必然的。为了保护抵押权人的权益，则可以考虑以下两种法律交易结构：一是，对于房地产开发项目而言，立足于保护物权人的利益，限制抵押物转让。《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”。与德国法限制抵押物转让的约定无效的规定不同，我国立法用语适用了“抵押人在抵押期间”可以“转让抵押物的用语，在规范效力上并不符合民法典导致合同约定无效的强制性规范，而应界定为倡导性规范。二是，预告登记的保护。《意见》亦明确“鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。在房地产项目转让的情况下，需要变更登记抵押人，即将新的所有权人所取得的房地产项目登记为抵押物；对此，则存在一个交易环节上的衔接空间，对此可以通过预告登记来弥补该种衔接间隙可能带来的风险。

基于上述分析，房地产业务法律服务者应重点关注“带押过户”的法律服务实践，以积极推动实现房地产项目转让人、受让人、抵押权人乃至政府主体的共赢，促进房地产业的平稳健康发展。