一、案情简介
甲公司与乙某签订《协议书》，约定乙某购买甲公司开发的房产，房产建筑面积2000平方米，房款总价为7000万元。协议签订后，甲公司未履行协议，于是乙某向法院起诉，请求确认甲公司与乙某签订的《协议书》合法有效，继续履行。某中级人民法院经审理判决：确认甲公司与乙某签订的《协议书》合法有效，继续履行。该判决生效后，因甲公司未继续履行《协议书》约定的义务，乙某以甲公司未履行生效判决确定的义务为由，向法院申请强制执行。某中院作出A号执行裁定：一、将被执行人甲公司开发建设的案涉房产及分摊土地使用权过户登记到申请执行人乙某名下。执行过程中某市自然资源和规划局向该院发函，要求执行法院明确要办理过户登记的土地面积。因《协议书》签订时案涉项目范围内只规划建设一栋楼，于是该院作出B执行裁定：将A执行裁定中的“分摊土地使用权”更正为“项目用地土地使用权（面积10000平方米）”。
甲公司对B执行裁定不服，向某中院提出异议。甲公司认为，根据甲公司和乙某签订的《协议书》约定的内容，甲公司出售给乙某的案涉房产建筑面积为2000平方米，实际占地面积仅1000余平方米，甲方公司已经在另1000平米的土地上规划建设其他房屋，但执行法院裁定将整个项目用地10000平方米的土地使用权全部过户至乙某名下，与《协议书》约定不符，侵害了甲公司及甲公司所开发项目其他业主的利益。
甲公司提出执行异议后，执行法院经审理认为，该院作出民事判决确认甲公司和乙某签订的《协议书》合法有效，继续履行，乙某向该院申请执行，请求法院强制甲公司按照《协议书》履行，并且负责办理房屋、土地等相关手续至乙某名下，某中院立案执行应以该生效判决为执行依据。因民事判决及《协议书》中均未对涉案房产过户内容进行约定，即使甲公司在执行过程中同意乙某关于涉案房产强制过户的执行请求，某中院作出B执行裁定“将项目用地土地使用权面积10000 平方米过户登记到申请执行人乙某名下”，超出了民事判决书内容，依法应予撤销。甲公司和乙某对涉案房屋土地使用权是“分摊土地使用权”，还是“项目用地土地使用权”存在争议，应通过实体程序解决；某中院B执行裁定应予撤销。据此，人民法院裁定：撤销B执行裁定。
二、本案所涉法律问题的分析
本案是我们在提供房地产法律服务过程中经常会遇到的问题。所涉问题由房、地分别构成物权客体的法律属性引起，由我国房地产开发现实引发，解决路径既需要在现有房地产框架之下进行思考，还需要结合现行物权法律的相关规定探索解决。房地一体原则虽然是处理房地产和土地纠纷的一般原则，但在房地产项目合作及出售部分房产项目中，因合作之初约定交付的房产只有面积或者履行过程中规划变更导致房地一体的物权变动要求经常会引起纠纷，因此需要我们从提供法律服务源头上找准纠纷的根源点，并从源头上为避免纠纷的发生提供精准的法律服务。
（一）可强制执行的法律文书的要求
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第16条第1款第3项规定，申请执行的法律文书应当有给付内容，且执行标的和被执行人明确。从前述司法解释的规定不难看出，申请执行的法律文书应当有具体的给付内容，给付标的和给付义务人明确，即该司法解释规定能申请执行的生效法律文书应属于给付判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第461条第二款规定，法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。该司法解释进一步明确，法律文书要求继续履行的，继续履行的内容应当具体明确，否则该法律文书即便生效也可能不具有可执行性，导致当事人虽然取得了生效的法律文书，但无法执行，实际权利仍无法实现。
本案中，案涉民事判决确认甲公司与乙某签订的《协议书》合法有效，并判决继续履行。但是，从该判决内容来看，由于《协议书》中仅仅约定了房产建筑面积为2000平米，但未对涉案房产所涉及的土地使用权过户内容进行约定，甲公司和乙某对案涉房产土地使用权是“分摊土地使用权”，还是“项目用地土地使用权（面积10000平方米）”存在重大争议，而案涉民事判决亦未对此进行审查认定。因此，就本案生效判决而言，虽然有“继续履行”的形式，但是在本质上该判决的主文内容“确认当事人之间的协议有效、当事人应按照协议履行”，其性质上属于确认判决，而非给付判决，因此该判决的既判力范围仅在于确认案涉协议书合法有效及当事人约定的给付内容合法有效，对于《协议书》中约定的涉案房产所涉及的土地使用权过户内容，则并未进行认定。在《协议书》对具体给付内容并不明确具体的情况下，则不能产生明确具体的给付内容。
（二）实务中对给付内容不明确的具体处理
上述法律和司法解释并未规定法律文书确定继续履行合同的履行内容不具体明确时如何处理。实践中能找到的处理方式是在《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第15条规定，执行机构发现本院作出的生效法律文书执行内容不明确的，应书面征询审判部门的意见。实务中的普遍做法是，如能够通过征求审判部门的意见，由审判部门对生效法律文书进行释明以明确执行内容，则执行法院可以据此执行；如果通过上述补充方法仍然不能明确继续履行内容，或者当事人对于继续履行的标的本身存在重大争议，则只能通过实体审理的途径，由当事人另行起诉，由审判部门在查明事实的基础上进一步明确。
鉴于本案判决内容符合乙某诉讼请求，且执行依据并未对当事人争议的“分摊土地使用权”，还是“项目用地土地使用权（面积10000平方米）”之继续履行内容进行审理和裁判，故本案执行依据并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》规定的应当启动再审程序的条件，特别是本案并不存在实体判决存在“遗漏或者超出诉讼请求的”需要予以纠正的情况，无通过审判监督程序对本案启动审判监督程序的法律空间。因此本案当事人只能就本案所涉实体问题争议提起新的诉讼、请求明确继续履行内容。
三、房地分离实际下的风险防范
无论是房地产管理法，还是民法典物权编的规定，均要求在处分房地产时要遵循房地一体的原则。上述要求恰恰是建立在房地分属不同的物权客体基础之上，即可能存在房屋作为一个物权客体建立在另一个物权客体之土地使用权之上。在我国现状中，土地客体的范围大于房屋占用土地范围的情形是较多存在的。比如，某宗地地块上规划建设有甲、乙两建筑物，同时还有公用道路和物业公共用房，则在处分甲建筑时，不可能将所有公用道路和物业公共用房所占有土地一并处分。
因此，考虑到现实中上述房地分属于不同物权客体的现实，则在以房屋作为转让标的时，应基于“房地一体”的原则充分考虑到其所“占用”的土地范围。实务中，由于转让房屋而未充分考虑到所占用的土地四至范围，引发的纠纷并非个例。据笔者所知，针对土地占用范围的约定不明的解释，即使在最高人民法院处理相关案例时，也曾存在三种观点：一是，投影面积说；二是，合理使用面积说；三是，规划面积说。当然，无论最终采取何种观点，一旦产生纠纷，其所导致的扯皮、谈判、冲突乃至纠纷解决，均会消耗掉大量当事人的精力、财力，对当事人利益的影响是巨大的。因此，为了避免纠纷的产生，将当事人利益最大化，则应在法律服务的源头即提供明确的法律服务。为此，需要做到以下几点：
一是，在处分房地产时，应充分考虑到土地和房屋系两个单独的物权客体的法律属性，在交易时既要明确房屋的权属和范围，也要明确房屋所“占用”的土地的权属和范围，做到二者的明确具体。比如，以我们所讨论的案例为例，在转让案涉项目所涉房产时，如果在明确转让房产同时，明确约定该房产所对应的“土地使用权范围”，则在执行时即可以避免本案纠纷的发生。
二是，在实务中处分土地时，也要一并考虑到其地上建筑物的权属问题，否则容易引发在利用土地使用权时，遭遇到地上建筑物权利人的物权对抗，从而引发纠纷，影响土地物权的充分利用。实务中，更为隐蔽的是案例中的情况，在前述房地产转让时忽视了对应土地的权属的明确约定，导致在产生房地不一致时，因约定不明产生争议，极大影响土地使用权人或者房屋权利人的利益实现。
三是，在转让未明确的情况下，则应充分利用诉讼或者仲裁的定分止争作用，通过争议解决方式明确转让的内容。特别要注意，能够申请人民法院强制执行的法律文书应该具有给付内容，对于确认的内容，人民法院原则上不予执行。因此，在检索请求权时，应明确具体的给付请求权，并请求明确具体的给付内容。就本案而言，原告在请求时忽略了生效法律文书需具有可执行性的问题，由于不熟悉请求权具体行使的方法，导致在请求时仅仅提起确认之诉，而非明确具体的给付之诉，由此导致在执行时不具有明确具体的给付内容。
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